开年后，从中央到地方，一场大范围的“稳经济”保卫战吹响，其中在多省市发布的稳增长相关措施中，有关房地产的重要作用被反复提及。

即便是调控一直绷紧的深圳也罕见松口，提出要充分发挥房地产行业支柱作用，采取更大力度支持刚性和改善性需求，并同步释放了2023年全市商品房销售面积750万㎡，增长8%的目标数据。

明确且合理的目标也意味着楼市复苏有着更强确定性，市场预期不断向好。

而值得注意的是，仅当前市场反馈来看，优质项目为先的成交热度已开始出现明显上升，其中尤其央企国企表现亮眼。

如去年12月18日入市的深铁懿府三期，继开盘当日劲销9成后，短短一个多月时间所有房源便全面告罄，要知道懿府这一批均为240㎡大户型，毛坯均价达10.75万元/㎡。千万元总价豪宅短时间告罄，表明敏锐的富豪已在抢先进场；此外，深铁其他在售TOD大盘如深铁珑境、深铁璟城等开年后也均保持着热销态势，市场成交喜报不断。

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地产行业正回归高质量、可持续发展

预期向好，积攒许久的需求蠢蠢欲动。与此同时，经过这一轮深刻的周期调整，地产行业本身也收获了深刻成长，从过去“跑马圈地”的粗放式发展，进入追求高质量可持续发展新阶段。

在这个转变过程中，市场及各参与方也迎来诸多调整。

如就房企而言，过去高杠杆、高负债、高周转的旧“三高”模式已被证实不再适用，取而代之是向高质量、高标准、高评价的新“三高”转变；

对于规划及监管主体而言，在“房住不炒”主基调下，对房地产的要求虽不是激进开发，但仍需通过发挥房地产行业在推动片区协调发展、优化城市格局等方面的作用，进而带动整体经济提速，这也要求规划层面更具全局性思维。

可以说，无论是历史经验还是现实环境要求，高质量可持续发展都是地产行业的必经之路。

02

“轨道+物业”模式的积极效能

考虑到房地产与城市发展的密切关系，当我们从推动区域协调发展、优化城市格局角度出发，地产的可持续发展答案也开始清晰起来。

首先聚焦城市发展，无论是亚当斯密在《国富论》中写到的“一切改良，以交通改良最为有效”，还是国家层面提出的“交通强国”战略，交通所扮演的重要作用已然是公认，城市交通的变迁甚至可以说是城市变迁的一大缩影。

如过去的城市发展以点为核心，经历了快速城市化，这一阶段，房地产也同步高歌猛进；但紧接而来是交通拥堵、人口膨胀、土地开发逼近红线等大城市病显现。如此背景下，更高效的轨道交通开始扮演起推进城市进化的角色。

一面是跟随轨道交通更高效传送能力不断扩展的城市半径，形成从点到线至面的区域协同发展；另一面则是基于轨道沿线站点上盖对城市纵向空间的拓展，进一步释放城市核心板块价值。

当越来越多的人口、业态不断往轨道沿线聚集，并以TOD为中心演化而出更多新城市中心生活集群，城市发展也迎来新格局。

这个过程中所诞生的“轨道+物业”TOD模式，无疑便是这场城市进化的关键。

深圳地铁6号线实景

随着路网不断密布，作为推动区域协同发展，引导城市生态正向生长的“轨道+物业”TOD模式，其对城市发展所起到的作用还在持续增强。如今，当房地产进入高质量可持续发展新阶段，该模式也将继续作为核心突破点与关键解题答案。

具体来看，在地产与城市高质量发展密切相连背景下，城市的发展早已不止于城市本身。

聚焦粤港澳大湾区，便有都市圈概念提出，以核心城市为中心，更大的经济体正在形成，这也是区域协同发展更大层面的动作。仅以深圳都市圈为例，其站位的便是湾区舞台，并对话世界。

而在这个举全省之力谋发展的过程中，轨道交通作为串联整个大湾区核心城市的关键，将通过不断拉近时空距离，最终实现城市间更强大的经济合力。这是一个漫长且必经的过程，由此也可见“轨道+物业”模式具备着超预期发展空间，不仅是地产可持续发展的关键，也将是引领时代发展的重要内容。

此外，聚焦于具体城市的规划影响，轨道+物业”模式除了可同时实现交通便利，满足人民对美好生活的向往外，轨道范围内城市的合理规划，也是将TOD开发理念落实到城市创新规划中，这也是实现城市本身高质量发展的绝佳路径。

同时，通过持续推进“轨道+物业”模式的更新迭代，必然还需有各类市场主体参与。全面的市场化合作，同样有利于盘活资源，激活市场活力，对于行业本身而言，也将形成合作共赢的高质量合作模式。

03

深铁打造高质量发展样本

聚焦深圳，当我们谈及“轨道+物业”，作为先行者的深铁无疑具备绝对话语权。

从建设地铁到经营地铁，无论是背景、实力，还是技术经验，深铁的优势都十分明显，它的出现也给“轨道+物业”模式的呈现带来了更多种进化可能。

截至目前，在深铁的持续探索下，深圳的TOD模式已行进至产城融合4.0阶段，即在站城一体化开发的3.0模式基础上，导入产业力量，并依托“三铁合一”优势，实现从区域的连接迈向都市圈的建设，助力打造轨道上的大湾区。

这也正与大湾区城市群协同发展的规划保持一致。据悉未来深铁还将继续以深圳为核心，轨道交通为路径，积极布局大湾区。

值得一提的是，从1.0到4.0的进化中，深铁的“轨道+”模式一直以来也始终在积极探索高质量可持续发展之路。

典型便是为充分释放土地价值，深铁长期以来极力推行的一体化建设。

如对已规划线路的站点，深铁会积极主动支持各开发主体对轨道站点物业进行一体化设计和一体化建设。

以东部大运枢纽为例，大运枢纽 TOD 商业综合体是大运综合交通枢纽上盖物业，由颐安和深铁共同开发建设。其中深铁方面便主动协同周边地块开发，统一规划合理交通动线，以及后续商业也计划统一规划、统一运营。

大运枢纽 TOD 效果图

而对于未来规划线路的站点，为避免重复施工带来的浪费和对生活影响，提升建设效率，充分释放土地价值潜力，以及更好的辐射带动周边更大区域高质量发展，深铁同样在积极落实一体化设计和建设。据悉，目前四联枢纽、前海枢纽等项目便将采用该模式提前进行一体化开发。

除此之外，还有集团始终重视的高质量、强创新开发理念。

如在规划布局环节站在城市高质量发展角度给予更合理的规划调整，以增加收益用于片区公共配套的提升和反哺轨道建设；建设过程中始终坚持高于行业标准的高质量投入；以及在建筑规范内不断加大创新力度、深入研发，以打造出更人性化与更适应城市高质量可持续发展的作品。

由于高质量可持续发展的内核是对过去已不适应发展的内容进行升级进化，面对城市发展的快速迭代，以及“轨道+物业”模式本身具备的庞大进化空间，仅技术创新方面，从1.0到如今的4.0，深铁便一直步履不停，紧跟城市发展所需。

以深铁和华润置地最新合作开发的北站超核中心城市TOD综合体为例，基于过去3.0模式深圳北站的开发经验与发展新阶段下城市对轨交物业提出的更高需求，深铁通过持续的技术创新，再次落实了更先进化手段运用。如过去超级站点常见的周边拥堵问题，在全新的北站超核中心，深铁便规划采用快速无人接驳系统将北站和超核地块连接。

随着更多的技术升级投入，加上深圳北站本身在过去3.0模式下已完成的产业迭代、转型升级，该项目有望成为未来TOD的标杆所在。

深圳北站“城市超核”示意图

面对全新开篇的房地产下半场，如何走好这条高质量发展之路，可以说，仅以深铁为样本，有关路径已清晰呈现。

未来随着模式进化越发成熟，以深铁为带领的“轨道+物业”势必还将释放更大能量，为房地产行业的高质量健康发展带去信心。

04

深圳的价值高地，从TOD开始

“轨道+物业”模式不仅是房地产行业高质量可持续发展的重要方向，依托轨道的便捷性，以及随着开发模式的不断迭代升级，更多功能及场景的丰富聚集下，TOD物业及TOD模式所打造的生活方式本身，也早已成为市场追捧的热点。

过去的2022年，虽楼市整体行情疲弱，但从机构监测的数据来看，光明的TOD物业深铁瑞城依旧成交了超千套，位列榜首，而其他成交靠前的项目们，普遍也均为地铁口物业。

受热捧相同步，是TOD物业价值的不断高企。

摊开深圳地图，不难发现福田、南山、后海等地铁密集串联区域，物业价值早已直观反映在价格之上。这些板块虽本身价值占位便极高，但密集的轨道无疑还在进一步助力区域价值的增长。

以稍往北的网红区龙华为例，回看龙华的发展，基本是沿着4号线由南往北推进，从最开始的北站、红山，到近年来的龙华中心区，再到更北处的观澜。无论是经济活跃度还是楼市的价值抬升，轨道在其间所发挥的效能都有目共睹。

据公开数据显示，2011年深圳4号线开通前后，龙华部分站点沿线项目2-3年时间房价涨幅高的已超过100%，而时至今日，片区核心板块房价已然追平福田。

此外，诸如福永、沙井等区域，从过去板块的住房市场发展来看，地铁建设后涌现的TOD物业均对区域楼市发展带来了明显助推作用，不仅体现在价格的带动上，同样还关系到楼市整体品质的提升。

可以说，对于当前的深圳而言，房地产项目的价值对于地铁的依赖程度非常高。

第一太平戴维斯此前一份关于房地产物业地铁效应的专题报告，更是直观将地铁对物业价格的影响进行了数据化呈现。报告提到，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度提升，离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%-25%，远郊区物业价值则提升10%-15%。深圳则更为明显，这两组数据分别是26%和18%。

未来随着线路越发密度，拓展的生活半径更加广阔，TOD物业的相关价值势必还将继续跃升。

与此同时，以深铁为首积极推动的“轨道+物业”发展模式也仍具备更多可期待空间，将不仅是房地产高质量可持续发展的必由之路，同样也是新周期下，置业者共享城市红利的关键。