01.成本管理的思维与理念
no.1设计优化的价值与意义
1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要
房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段
控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料）
定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上
工程阶段（包括合约和实施阶段）影响20%
而项目设计费只占到工程全部费用的2%-4%。
2、树立两个正确的成本观
之一：成本控制的平衡观
之二：积极的成本控制观
成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析看待成本的必要性与合理性。
3、两种策略
针对不同的产品和不同的定位采取不同的策略。
不均衡使用成本，实现成本价值最大化
4、两点管控原则
①合理使用功能性成本；严控结构性成本；重点投入敏感性成本（不平衡使用成本）
②凡是控制成本：后果会带来客户抱怨，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制
no.2当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析
1、不重视设计阶段的成本控制
2、设计阶段的时间控制
结论：项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的，而方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。
3 、房地产市场调整不断深化，开发的微利时代已经到来，优化成为必不可少的一环。
成本控制的目标是通过全过程的设计优化实现的，设计优化让建筑价值最大化。
02.设计成本的管理思路及方法
no.1房地产设计管理体系下的成本管理
1、房地产开发运营的框架图
从图中可以看到影响成本管理的关键流程阶段
2、设计成本优化涵盖专业与内容界定
全过程：内容涉及前期策划和设计阶段（项目策划、概念规划、方案设计、初步设计、施工图设计）
全专业：涵盖建筑、结构、机电、消防、景观、装饰等多专业以及泛光照明、项目的标识及导视系统 （Visual Identity）等。
3、设计成本优化职责划分
地产公司：主导产品设计成本优化
设计研发中心（设计部）-制定优化工作内容计划及时间节点，明确优化工作流程。
成本部-配合材料含量（混泥土量、含钢量）等指标的搜集、统计、测算，并负责限额设计指标的执行与落实。
开发部、工程部、商管部、营销部、物业部等多部门参与。
设计院 ：设计成本优化的配角和执行者。
no.2设计优化方法
1、设计优化的事前控制
（1）设计部配合开发部前期介入与政府博弈
设计部配合开发口外联进行前期土地谈判工作、对相关设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研究、趋利避害，好的因素多多争取，对那些不利的条件的因素尽可能规避。
核实基础资料的准确性、可实用性、否则会产生无数后患。
地形图、红线图
水文地质气象资质
如山地等复杂地形的通过地质灾害报告
拟建工程周边的建筑物、道路及管线现状资料
周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料
场地靠城市主干道一侧是否有排洪沟
场地的初步或详细地勘报告等
（2）选择一个优秀的设计团
选择设计院——易于管理、态度重视、水准上乘、市场口碑好
选择专业负责人——业绩、经验、负责意识、成本意识、服务意识强
合作单位的管理——建立设计资源的考察、 选择、评价管理标准，对资源动态管理。
流程：选择考察→入库→招投标→评标→定标→评价（完成项目后）→进入设计合作伙伴资源库
（3）标准合同的效用
在国标的基础上，增加了对设计单位的一些约束性条款（补充合同《施工图设计承诺》），着重强调设计公司应承担的风险，避免无效成本产生。
2、设计优化的事中控制
2.1概念及规划方案阶段的三原则
之一：非销售物业配套低效资产配置最小化原则
之二：场地规划合理化的原则
“尊重场地的原始地形地貌，建筑布局随山就势，力求建筑与环境融为一体”
之三：场地土方平衡的原则
平地—处理好场地排水
坡地—关注土方量经济合理
2.2（扩）初步设计阶段
建筑专业优化控制点：
优化单体的布局关注使用效率
户型的实用率
地下室的停车效率
减少无效空间
结构专业优化控制点：
优化地基处理
基础的选型及设计图
结构体系的确定及主要平面布置图
结构模型及计算系数的取值
标准层的布置
地下室的布置
结构转换层的布置
深基坑支护
地勘报告等
机电专业优化控制点：
水、电、暖通、空调的系统方案及负荷容量计算书
配套设备用房及相关技术参数
供电方案选择
高压器容量的控制等
暖通空调冷热源的选择等
2.3 施工图设计阶段
2.3.1图纸自审、审核、复审三位一体（制度化）
在很多房地产公司常将施工图的设计管理工作授权给项目
公司完成的，所以要将产品的质量、成本管理管控到位，建立健全的图纸审核制度尤为重要。
2.3.2实现后期现场设计变更最少化的几个行之有效的办法：
做好产品前期研究工作
安排合理的设计周期
设计费合理取值
2.3.3主要材料定板、设备选型的成本策略
主要材料——外立面材料、装修（软装硬装）材料、景观苗木选型
设备选型——电梯、空调中央机组、冷却塔、锅炉、水泵 、变压器
小结：1、概念及方案阶段成本优化重在定性。
2、施工图阶段成本优化定性与定量并重。
3、项目竣工后回访、总结、反省，评估设计优化效果。（设计成本优化的事后控制）
no.3设计优化成果的落地与实施
1、健全的流程管理责任制度是基础
2、完善的甲方设计标准
3、强有力的管控流程是保障
3.1流程的意义与作用
流程管理是企业从粗放型管理过渡到规范化管理直至精细化管理的重要手段。
流程是任何企业运作的基础。
流程为中心的管理方式，可极大地提高事务的受控程度。流程中的每个人并负起各自的职责，促进团队合作。
具有法律效力的文件下达给相关部门。
3.2流程表（某地产公司研发中心工作流程）
4、落实责任人，纲举目张
03.住宅产品关键环节的管控
实操案例与经验分享
no.1规划总图成本优化
1、总图概念规划设计创造价值最大化
结论：在控制成本低的阶段进行控制，加强预控。
总图的作用
结论：若产品研发阶段将成本控制了70%，那么总图就将成本控制了50%。
no.2多业态组合拉升土地价值实现高溢价
在容积率一定的情况下，采用多种产品组合，提升溢价空间，进而拉升了土地价值。
业态按含金量划分：商铺＞独联别墅＞联排别墅＞花园洋房＞接地底跃＞电梯顶跃＞电梯洋房＞高层洋房
no.3外联攻关利用调规化不利为有利
3.1突破限高
建筑限高是土地出让时的规划条件之一，限高分为航空限高和规划限高两种。前者常常是强制性规定，无法改变，而后者在项目总容积率保持不变的情况下通过外联攻关有突破的可能性
3.2住改商
商住地块如无明确的商与住比规定，可通过协商达到住改商的目的，这也暗合了一些地方政府的想法，属双赢。
no.4用足容积率与建筑密度保证效益最大化
容积率是土地开发中的最重要的指标，建筑密度也与容积率息息相关。所以用足容积率是房企的红线。
方法之一：利用阴影区完成商业指标
商住用地中的商场（商铺）等商业内容可不考虑日照、利用这一特点在规划中可利用住宅的阴影区完成商业指标，以利于容积率最大化
方法之二：提高容积率三招
增加商业部分面积
采用小面宽大进深住宅户型，加大户面积
如无限高要求可采用超高层，虽然土建成本偏高，但鉴于土地价值年年增长的现实，可作为储备留待未来开发。
方法之三：不平衡使用容积率
如果一个项目分为几个地块，容积率总体控制，那么不平衡使容积率是提高货值的有效办法。
方法之四：尽可能发掘不占容积率的地上和地下空间
换言之：利用好政策“偷面积”。对于地下空间，是否计容各地政策不一，凡不管是否做商业均不计容的地区，应尽可能多发掘地下空间。
总结一下目前尚可操作的手法如下：
(1)对层高没有规定的地区，首层可做成4.5m高，顶层带阁楼可通过改造成为复式。
(2)利用当地对阳台入户花园的宽度和进深的限制，用好用足规划，“偷一半面积”。
(3)控制飘窗高度、深度，宽度主卧景观好的可做转角飘窗，面积全“偷”。
(4)有些户型的疏散通道可以改造为厨房服务阳台。
(5)双层层高：LOFT支持商住两用。
(6)露台面积全赠送。
no.5利用公寓充商业指标
现在开发商拿地常有附加条件，即“地产+X”模式“X”即为附加的酒店，商业，学校，地标，主题乐园，医院……以商业为例如果是Mall，开发商以持有为主，靠租金回收，财务成本高，资金压力大，风险随之而来，不是每个地产商都像万达一样对Mall之类物业操作的那样驾轻就熟，如果对大商业不专业或没信心，不妨采用化整为零的手法利用公寓加底商的方法完成商业指标。返回搜狐，查看更多
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